Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables conformément aux dispositions du bail. Faute d’exécution, le propriétaire doit agir rapidement et peut demander la fin du contrat selon certaines étapes.

L’amiable : mieux qu’une mauvaise procédure

Le propriétaire doit d’abord engager une phase amiable. Par téléphone, par mail ou par lettre simple, le propriétaire-bailleur doit demander des explications à son locataire et tenter de trouver une solution amiable pour le remboursement des loyers impayés. Il est assez fréquent en cas d’impayé, que le locataire soit en difficulté et qu’il n’ose pas en parler. Un échelonnement de la dette ou même l’abandon d’une partie de la créance peut devenir une solution à moindre cout et moindre mal pour les deux parties, qui prendront bien soin de consigner les éléments de leur accord dans un document écrit, daté et signé par chacun.

Le propriétaire peut également faire appel à la caution solidaire de son locataire pour obtenir le règlement des dettes. Encore une fois, la communication et l’empathie permettent souvent de régler ces situations. Il peut arriver que la caution ne soit pas au courant des impayés du locataire.

D’un autre côté, le locataire n’est parfois pas conscient des difficultés d’un propriétaire à honorer un crédit, payé habituellement par le loyer, et qui n’est pas encaissé.

Un numéro gratuit a été mis en place par l’ADIL pour donner conseils et accompagner les locataires et propriétaires en difficulté :

SOS loyers impayés – 0805 160 075.

Le Fonds de Solidarité pour le Logement est également un dispositif d’aide pouvant intervenir auprès des personnes en difficultés. Il permet, sous certaines conditions, d’apporter une aide financière ou des mesures d’accompagnement social.

L’Action Logement propose une aide aux salariés en difficulté : séparation, divorce, licenciement, maladie, handicap, décès, surendettement…) les empêchant de payer leur loyer, de trouver un logement ou de s’y maintenir.

Malheureusement, l’accord amiable est parfois impossible du fait de certaines situations complexes. Dans ce cas, l’envoi d’une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception est la première étape de la procédure contentieuse. Dans ce courrier le propriétaire bailleur doit donner un délai au locataire pour payer les sommes dues.

L’injonction de payer : exiger le paiement sans mettre fin au bail

Deuxième étape, si la mise en demeure n’a pas porté ses fruits : l’injonction de payer, qui permet au propriétaire d’effectuer une démarche juridique simple et assez rapide pour le paiement de la créance auprès de la juridiction de proximité pour les créances inférieures ou égales à 4.000 euros et le tribunal d’instance pour les créances qui vont au-delà. Le propriétaire doit remplir et déposer au greffe de la juridiction un formulaire ainsi que les pièces justificatives de sa demande.

Si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance portant « injonction de payer » qui doit être notifiée par le propriétaire au locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour contester l’injonction en saisissant le tribunal. Si le locataire ne conteste pas, le bailleur est en mesure de faire exécuter l’ordonnance.

L’injonction a l’avantage de la rapidité et de l’économie. Cependant, elle n’aboutit qu’au recouvrement de créance et non au départ du locataire. Cette procédure d’injonction de payer reste utile lors de litiges liés à la réalisation de travaux par exemple, lorsque le propriétaire veut mettre fin à un litige et obliger le locataire à s’exécuter, sans toutefois mettre fin au bail.

Clause résolutoire

Dans la grande majorité des contrats de location (comme ceux que nous proposons en modèle), il est inséré une clause résolutoire. Il s’agit de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. L’intervention d’un juge est malgré tout nécessaire pour l’exécution de cette clause.

Si aucun paiement n’a été effectué dans le délai imparti, le propriétaire doit alors utiliser les services d’un huissier de justice du secteur. Après avoir visé le contrat de bail et l’éventuelle caution solidaire, l’huissier de justice délivre un commandement de payer au locataire (et à sa caution) et remet un constat de la créance.

Le locataire a deux mois pour s’exécuter suite à la réception du commandement de payer. Si celui-ci ne paye toujours pas sa dette, le propriétaire peut l’assigner aux fins de constat de la résiliation du bail.

Ce délai de deux mois doit permettre de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Une enquête sociale et financière est réalisée durant laquelle le locataire et le propriétaire sont en mesure de faire leurs observations.

Au vue des délais d’intervention et de recours du locataire, il est donc très important de prendre la procédure rapidement en main et de la suivre rigoureusement.

Les deux parties sont ensuite convoquées à une audience pour présenter leurs arguments. En application de la clause résolutoire, le juge n’a qu’une option :

• il peut constater immédiatement la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire, ou,
• il peut temporiser la résiliation du bail et accorder des délais de paiement au locataire.

Sans clause résolutoire, la résiliation du bail est laissée à l’appréciation du juge.

La solution de l’assurance loyers impayé

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, et en cas d’impayé de loyer, il est nécessaire de relancer le locataire vous-même et de lui avoir envoyé une mise en demeure par courrier avec accusé de réception. Suite à cela, vous devez transmettre à l’assureur, dans le délai prévu par le contrat, une déclaration de sinistre avec les pièces justificatives.

Selon votre contrat, l’assurance prend en charge l’indemnisation du loyer impayé. Le versement de l’indemnité est réalisé généralement dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé. Vous devez informer l’assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.

L’assureur se retournera contre le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues.