Suite à l’adoption de la nouvelle loi 2012 sur la taxation des plus-values immobilières, la course à la revente a commencé depuis la fin d’année 2011.

Un article détaillé de la nouvelle loi est accessible ici.

Globalement, l’abattement complet initialement fixé à 15 ans de détention d’un bien immobilier passe à 30 ans. L’exonération sera ainsi nulle jusqu’à 5 ans, de 10% au bout de 10 ans, de 20% au bout de 15 ans, de 60% au bout de 25 ans et totale à partir de 30 ans.

On pourrait se demander pourquoi après tant d’effort pour « relancer » le marché immobilier, le gouvernement cherche aujourd’hui à le museler. Nous avons connu les lois « Scellier », « De Robien » etc… montages fiscaux permettant un enrichissement progressif des banques, assurances, gestionnaires, promoteurs, mandataires ainsi que du ministère des finances  par  des investisseurs cherchant un peu de défiscalisation sans trop d’effort d’épargne.

Alors qu’en est il aujourd’hui ? Le gouvernement cherche maintenant à enrayer le turn over des propriétaires bailleurs sur les résidences secondaires ?

Donner du souffle au marché : il pourrait s’agir de donner un second souffle aux produits d’investissement en les mettant ainsi au marché avant le 15 novembre 2011, et créer même une légère baisse des prix (un investisseur avait parfois plus intérêt à baisser son prix pour vendre avant novembre 2011 que de passer sous le coup de la nouvelle loi 2012 des plus-values). Les prix ont doublés en 15 ans, c’est à dire depuis 1997 (le prix de l’immobilier était très bas à cette époque, mais les ventes n’étaient pas nombreuses encore.).

La bulle immobilière a commencé entre 2003 et 2004 où les ventes se sont multipliées dans le « neuf » notamment. (Sources INSEE)

La réforme fiscale immobilière : Envisager l’investissement immobilier à plus long terme !

• passage à 7% des travaux de rénovation
• suppression de la loi « Scellier » à terme
• taxation des loyers sur petites surface

• Passage à 30 ans de l’exonération des plus-values
• Augmentation de l’impôt sur les plus-value (32,5%)

Ces dernières mesures fiscales de 2011-2012 contraignent les investisseurs à envisager leur investissement sur le long terme.

Cela implique deux choses :
– Calmer la spéculation immobilière qui créé des tensions dans le marché immobilier (et dont les professionnels intermédiaires usent et abusent)
– Apporter de la cohérence dans les valorisations patrimoniales : La spéculation n’étant plus le maitre mot du prix, le secteur revient comme une variable de référence.

Le problème est que la facture est encore transmise aux ménages accédant à la propriété et aux investisseurs :

Le risque d’acheter ou d’avoir acheté un bien « mal situé », « mal choisi », ou d’avoir investi sur une opération « mal calculé » est plus important.

Un indice de cette conséquence directe : Les banques ont resserrés leurs conditions de financement. Ce qui veut dire qu’elles prêtent encore mais dans des conditions plus drastiques.
463 milliard d’euros ont été dernièrement placé par les organismes bancaires européen à la Banque Centrale Européenne, pour rendement de 0,25%.

Globalement les banques préfèrent mettre leur argent « au coffre » plutôt de l’échanger entre elles pour financer l’investissement.

Les professionnels annoncent des rendements brut en début d’année 2012 compris entre 3 et 4 % sur Paris et 6% en province…(Sources – Investir)

Ces rendements sont calculés brut, et sur 100% des loyers. La règle d’un effort d’épargne sur biens locatifs est calculée à 80 voir 70% des loyers par les banques…

Avec des prêts au compte goutte, accordés sans aucune marge de risque (10% d’apport, garantie sur le bien et cautionnement personnel la plupart du temps), des prix toujours élevés, des ventes immobilières en baisse et un risque de placement plus élevé dû à la tension du marché, pouvons nous encore compter sur la pierre ?

Les journaux comme « Investir », « Capital » nous le confirment :

Ils ressortent de leur panier les dispositifs fiscaux amaigris aux rythmes des réformes des gouvernements, et brandissent des secteurs d’investissement improbables (Ville à moyenne et faible densité démographiques, sur des secteurs d’activités potentiels).

Certes, le programme du Grand Paris, le programme Confluence de Lyon, les métropolitains qui sortent de terre un peu partout dans l’Hexagone, sont autant de perspective d’avenir.

Les témoins de ces magasines : Crédit Foncier Immobilier, Promoteurs (Pierre et Vacances, Bouygues…), Chambres des notaires, Agences immobilières, Gestionnaires en patrimoine, Fnaim etc…

Aucun investisseur n’a été cité…