L'immobilier ancien : Une solution aux coups de rabots sur la défiscalisation du neuf

La défiscalisation immobilière est souvent synonyme d'achat dans le "neuf", auprès d'un grand opérateur de défiscalisation (Banque, mandataire spécialisé, Promoteurs). Mais l'immobilier "ancien" reste une valeur intéressante surtout en cette période de réforme fiscale (dispositif "Scellier" amoindri, plus-value immobilière revue, taux d'intérêt encore relativement bas...)

Achat dans le neuf ou dans l'ancien ?

Avantage de l'investissement dans l'ancien :

  • L'acquisition de biens dans "l'ancien" est plus intéressante financièrement que dans le "neuf" (environ 15 à 20% moins chère).
  • L'offre est souvent plus importante dans l'ancien que dans le neuf
  • L'acquéreur a la garantie d'acheter un bien déjà livré.
  • Les charges courantes peuvent s'avérer moins importantes car les immeubles anciens ne possèdent pas les aménagements coûteux en charge courante du neuf (ascenseur par exemple). De plus les appartements peuvent représenter une part de copropriétés très faible (millième pour une "chambres de bonne", ou "studette" qui ne se réalisent plus aujourd'hui).

Inconvénient de l'ancien :

  • Les charges dans l'ancien peuvent plus facilement fluctuer du fait de l'entretien de l'immeuble (réfection de façade, mise aux normes électrique, plomberie, ascenseurs...)
  • Les frais d'achat dans le neuf représentent une économie non négligeable : 2 à 3 % du prix de vente TTC, soit 3 à 4% de moins que dans l'ancien.

Fiscalité de l'ancien : Une défiscalisation intéressante



L'intérêt majeur de l'ancien réside dans les travaux de rénovation à inclure dans son opération d'investissement :

En plus des intérêts d'emprunts, les travaux de rénovation sont en effet défiscalisables à hauteur de 10 700 euros par an sur le revenu global (le reste étant reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers). Le "déficit foncier" ainsi créé (Loi Balladur de 1993) représente pour les investisseurs une solution intéressante de déduction à leur revenu salarial, traitements, plus-values mobilières etc...

Cela oblige en revanche d'acquérir des biens dans le temps pour continuer la défiscalisation et éviter de trop augmenter ses revenus fonciers.

Par exemple, pour l'achat d'un bien dans l'ancien à hauteur de 100 000 euros, avec 25000 euros de travaux facturés, un investisseur déduira pendant quelques années le montant investit dans ses travaux de rénovation sur ses revenus fonciers et classiques (sous réserve qu'il loue son appartement rénové pendant 3 ans avec un bail non meublé).

Cet investisseur a donc tout intérêt à refaire une opération similaire dès que son montant de défiscalisation passe en dessous de son revenu foncier annuel.

Détaillons un exemple :

Monsieur X achète donc un appartement de 100 000 euros + 25 000 euros de travaux soit environ 750 euros d'emprunt mensuel (20 ans - à 4%), qui lui rapporte 700 euros de loyers par mois.

Note importante :

  • Les intérêts d'emprunts ne s'imputent que sur les revenus fonciers.
  • L'avantage fiscal est valable aux conditions que le propriétaire s'engage à compter de la fin des travaux à louer nu pendant 3 ans le bien rénové (habitations, bureaux, résidences secondaires...).
  • Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation. Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement. Le déficit non imputé est reportable sur le revenu des 5 années suivantes.


Monsieur X gagne 2500 euros net par mois sur son activité principale, soit 27 000 euros de revenu fiscal de référence, il paiera environ 2000 euros d'impôt. État des chiffres :

Revenus fonciers brut : +8400 (700 euros x 12mois)

Charges : -25000 euros (travaux)

Intérêts d'emprunt : -2700 euros -------------------------------------

Déficit Foncier : -25000 euros

Surplus d'intérêt : 0 euros

Revenus fonciers net : + 5400 euros

Autres revenus : + 27000 euros

Résultat net en 2012 (intérêts déduit car ils sont prioritaires) : 5400 euros

Le déficit fiscal de Mr X est donc de 5400 - 10700 = - 5300 euros.

Son nouveau revenu global : 27000 - 5300 = 21 700 euros en 2012 (avec 14 300 euros de reste à déduire)

Son déficit fiscal est donc de 5400 - 3600 = Nouveau revenu global : 27000 - 3600 = 28800  euros de revenu global imposable en 2013 (Pour simplifier nous n'avons pas compté les variations d'intérêts dans le temps, mais cette part diminue) Alors quel bilan ? En 2011 et 2012 : environ 671 euros d'économie d'impôts sur le revenu (à 27000 euros il paierai 2035 euros alors qu'à 21700 euros de revenu global, il paie 1367 euros d'impôts. Économie sur les cotisations social (CSG, CRDS, prélèvements sociaux...) : 11% en tout du revenu foncier (594 euros) soit 1265  euros par an pendant 2 ans. (Ces chiffres sont donnés à titre indicatif. Le calcul exact doit être effectué par un expert en fiscalité) Évidemment, ce modèle d'opération immobilière est lourd :

Il nécessite d'effectuer des travaux, de les suivre, d'acheter un bien dans un état à rénover donc avec un certain risque.

Il est nécessaire également de prendre en compte le temps de faire les travaux (ce qui occasionne une perte de loyers). Un emprunt avec différé de crédit où vous ne payez que les intérêts d'emprunt peut-être une solution et vous donnez une souplesse dans la mise en ?uvre et la recherche de votre premier locataire.

Comparativement à une opération clé en main de type "Scellier", où vous n'apportez qu'un effort d'épargne sur un compte bancaire, ce genre de montage est plutôt réservé à certains types d'investisseurs (artisans, entrepreneurs ...)

Mais si vous calculez votre économie ainsi que la part de capitalisation de votre bien (remboursement mensuel du capitale de votre emprunt), l'intérêt financier est bien supérieur à celui d'une opération de défiscalisation classique, compte tenu notamment de la valorisation du bien dans le temps.

Tous ces renseignements sont donnés à titre indicatif, sous réserve de l'appréciation des tribunaux.