Les syndics de copropriétaires professionnels souvent dans l'illégalité : Une arme pour négocier vos contrats.

Surfacturation de photocopies, obtention d'état daté facturé entre 100 et 600€, une copie de règlement de copropriété compris entre 24 et 120€ (Sources INC), les exemples de prestations abusives des syndics ne manquent pas.

Certains professionnels font en effet passer pour des prestations particulières (c'est-à-dire des prestations non comprises dans la gestion habituelle de l'immeuble) , des frais de gestion courante comme les tenues d'assemblée générale après 18h par exemple, la gestion des archives, ou la provision par avance de travaux sans vote d'AG. 60 millions de consommateurs a publié le 25 janvier 2012 une enquête sur les contrats de syndics. Sur 282 contrats étudiés, 4 seulement respectent la loi.

Pourtant, depuis la loi Novelli , les syndics sont tenus de délivrer la liste des charges d'administration de copropriétaire facturables. Cette loi permet aux copropriétaires d'être un peu mieux armé contre les facturations anarchiques bien connues des professionnels et rendre comparable deux contrats concurrents.

En annexe de cette loi, la liste "minimale" des prestations de gestion courante a été dressée, ce qui permet d'identifier un peu mieux les abus de doubles facturations.

Cet arrêté est néanmoins décevant dans son contenu, celui-ci n'étant pas clair sur certaines notions (définition d'une "prestation particulière" par exemple). Une recommandation de la commission des clauses abusives du 15 septembre 2011 nous renseigne sur plusieurs abus fréquemment constatés par les syndics professionnels. Pour ne pas paraphraser ces recommandations, voici quelques clauses abusives et fréquemment rencontrées auprès de certains syndics professionnels : Dates et période de contrat : Le contrat doit être cohérent sur les dates calendaires et sa période. Par exemple, un contrat sur "1 an" qui démarre le 20 juin 2009, et qui termine le 31 décembre 2010 (fin d'exercice) n'est pas régulier. Souvent la clause de période et la clause de début et fin de contrat sont séparées pour éviter de vérifier facilement cet abus. Compte séparé ou compte unique : Les syndics tentent souvent de ne pas faire ouvrir de compte séparé pour la copropriété, préférant utiliser leur compte de société pour des raisons "pratiques" et prétextant souvent des frais supplémentaires dans la cas contraire. En fait, le compte séparé permet une transparence bancaire pour la copropriété sur les placements et intérêts de placement ce qui n'est pas le cas d'un compte unique. La loi (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) prévoit l'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité. Honoraires de syndic : Les honoraires doivent être en effet affichés en agence et modifiable selon l'article R. 132-1 3° du code de la consommation. Révocation : Les modalités de révocation de contrat doivent être équilibrées entre les parties (Article R. 132-2 du code de la consommation). Souvent la révocation est plus simple pour le syndic que pour la copropriété. Gestion courante ou particulière ? :Les prestations du contrat doivent être explicites et faire la distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations exceptionnelles. Appel de fonds : Le placement des fonds recueillis et l'affectation des intérêts produits doivent être soumis au vote exprès de l'assemblée générale (article 35-1 du décret du 17 mars 1967).

Egalement, les clauses indiquant un quelconque moyen de pré calcul d'honoraires sur prestations (pourcentage de travaux réalisés, appel minimum de charges etc.) sont abusives (Article 44 du décret du 17 mars 1967). Ces prestations doivent être en effet soumises au vote par l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Sinistres sur parties communes : l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 interdit la rémunération particulière en cas de sinistre. Cela relève de la gestion courante. Prestation particulière non conforme : L'arrêté du 2 décembre 1986 modifié considère les actions suivantes comme des prestations de gestion courante donc inclues dans la prestation courante du syndic et non refacturables :
  • des appels d'offres, d'étude de devis et de mise en concurrence y compris lorsque celle-ci est obligatoire au regard du décret du 17 mars 1967
  • des prestations de gestion courante confiées par le syndic à des tiers,
  • de la présence du syndic aux assemblées générales ou aux conseils syndicaux, ne précisant pas que ne sont pas concernés l'assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédant,
  • de la « remise au syndic successeur, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat », de « gestion de comptes » et de « transmission des archives au syndic successeur »,
  • de l'établissement des diagnostics ne précisant pas que seuls les diagnostics non obligatoires ou relatifs à un copropriétaire sont concernés,
  • de l'ouverture du dossier et du compte du nouveau propriétaire lors de la cession d'un lot,
  • de l'acquisition de fournitures indispensables à la réalisation de prestations relevant de la gestion courante (registre d'assemblée, imprimés obligatoires, carnet d'entretien et livres) ;
Notifications - Courriers : La notification est une obligation pour le syndic prévue à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 couverte par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié qui place la gestion des travaux de maintenance et d'entretien dans le forfait annuel Relation avec un copropriétaire non conforme : Le contrat ne doit pas stipuler de frais/prestation concernant les relations entre le syndic et un copropriétaire, ce dernier n'étant pas opposables ni partie prenante au contrat. Exemple de frais abusifs envers un copropriétaire :
  • à l'établissement de l'état daté,
  • aux frais en cas de vente non réalisée,
  • à la facturation au vendeur de l'envoi du livret d'accueil du nouveau copropriétaire,
  • à la gestion de travaux dans des parties privatives,
  • à l'accès par internet à la page personnelle du compte du copropriétaire,
  • à la facturation au copropriétaire d'une commission pour la recherche d'un prêt ou l'obtention d'une subvention qu'il souscrit,
  • à l'aide aux déclarations fiscales
  • à la mise en place d'un échéancier de paiement,
  • à l'établissement d'un protocole d'accord pour règlement de la dette,
  • à l'établissement d'un décompte détaillé des charges locatives,
  • à l'établissement des attestations de travaux ;


Sources : Recommandation n° 11-01 relative aux contrats de syndic de copropriété : Recommandation adoptée le 15 septembre 2011 sur le rapport de Mme Raphaëlle PETIT-MACUR 60 Millions de consommateurs 20 Minutes Lyon du 25/01/2012 LégiFrance