Les taux d’intérêts sont fixés par les banques selon le marché d’échange financier européen, c’est-à-dire l’achat d’argent emprunté entre elles. Des variables de risques encourus et les frais annexes sont également pris en compte dans le taux d’intérêt global.

Au mois de janvier 2013, les taux d’emprunts bancaires sont historiquement bas. En effet, les banques prêtent à des taux avoisinant les 3,20% (2,80% à 3,60% en terme de fourchette). Ce sont les taux les plus bas depuis la libération de la seconde guerre mondiale, ceux qui ont permit à l’Europe de se reconstruire ! Ce qui est une métaphore intéressante de la crise connue aujourd’hui par le vieux continent.

L’observatoire du crédit logement indique un taux officiel à 3,32% en décembre 2012.

L’indice EURIBOR

L’indice EURIBOR est un taux de référence des emprunts financiers du marché européen. Plus ce taux est bas, plus les banques peuvent se prêter de l’argent et ainsi répondre aux demandes de crédits des entreprises et des particuliers à des taux bas. En effet, les banques n’ont jamais en capital (dans leurs coffres) la totalité des sommes prêtées à leurs clients. Bien que l’épargne des particuliers constitue un apport au crédit, le reste des fonds d’emprunts sont systématiquement empruntés eux-mêmes à d’autres banques, constituant un apport d’argent « fictifs ». Cet apport est emprunté à un taux généralement plus bas que celui auquel il est revendu. La banque fait donc sa marge sur les frais bancaires et sur la différence de taux d’emprunt (le spread a l’échelle des particuliers)

Le problème des banques est qu’elles doivent « trouver » des emprunts pour leurs propres activités sur des périodes beaucoup plus courte que les emprunts particuliers : sur trois mois, un mois, voir même quelques semaines…

Pourquoi renégocier maintenant ?

Les taux sont bas, si vous avez lu le paragraphe ci dessus, vous comprenez que l’argent de votre prêt immobilier de 2008 a été racheté plusieurs fois depuis que la banque l’a contracté auprès de ses partenaires financiers, à chaque fois avec un taux plus ou moins bas.

Il est grand temps pour vous d’essayer de tirer votre épingle du jeu, et de demander un geste commercial à votre banque !

Pour cela vous devez être en position de force :
– Avoir un compte courant positif systématiquement et ne pas avoir de difficulté de remboursement de votre prêt.
– Avoir un taux d’emprunt initial d’au moins 0,5 % inférieur au taux actuel moyen (environ 3,20%)
– Que la valeur de votre bien immobilier soit égale ou supérieur à sa valeur réelle du marché.

Votre banque pourra vous proposer un taux fixe plus bas, ou (plus malin) un taux variable CAPE (taux variable mais limité à un pourcentage de variation, généralement 1% en plus ou moins selon les fluctuations de l’Euribor).

Exemple :

Vous avez acheté un appartement de 150 000 euros en 2008 à un taux de 4,90% sur 20 ans. Votre banque vous propose un taux de renégociation variable 3,50% CAPE 1% (soit entre 2,50% mini à 4,40% maxi en cas de remontée des taux.)

Sous Excel (cliquer ici pour télécharger un modèle ou utiliser la formule ci dessous) vous pouvez calculer votre cout de crédit avec la formule : dans une cellule, utilisez la formule « VPM(tx/12;nb mensualité;montant;0;1) »

 

 

 

Votre banquier pourra également vous proposer d’échelonner les mensualités de votre emprunt sur un nombre d’année plus court ce qui diminue le risque et donc fera réduire sensiblement le taux. Cependant, dans une logique d’investissement, cela augmentera votre effort d’épargne (montant à payer chaque mois pour vos remboursement).

Bonne chance dans vos renégociations, c’est le moment !