La loi Duflot, nommée « loi ALUR » (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a définitivement été adopté au parlement mercredi dernier. La loi prévoit un encadrement des loyers, une garantie en cas d’impayé ainsi que plusieurs autres dispositions.

Encadrement des loyers

Dans certaines zones ou l’offre et la demande de logement ne se satisferont pas, les préfets devront chaque année fixer par décret, à partir des données fournies par l’observatoire locale des loyers, un loyer médian de référence. A partir de ce loyer médian de référence, un loyer maximal de référence (20% en plus du loyer médian de référence) et un loyer minimal de référence (30% en moins du loyer médian de référence) seront publiés. Les propriétaires devront donc fixer les loyers dans ces zones dans la limite de ce loyer médian. Un complément de loyer pourra être malgré tout ajouté au loyer si le logement présente des conditions de confort et d’emplacement particulier …

Le locataire pourra contester ce complément auprès d’une commission départementale de conciliation.

Conditions de révision des loyers et délais de prescription : Le loyer peut toujours être révisé chaque année avec l’IRL mais si la révision n’a pas été faite, il n’est possible que de l’appliquer rétroactivement que d’un an en arrière. La prescription pour réclamer des arriérés de charges ou de loyer est diminuée de 5 à 3 ans.

Modification des congés

Pour les locataires

– En zone tendue, le délai de préavis est réduit à 1 mois au lieu de 3 mois pour les locations vides.

– Hors des zones tendues, le délai de préavis reste à 3 mois, mais les cas de préavis réduit sont élargis aux situations suivantes: les mutations, les pertes d’emploi, tout locataire dont l’état de santé impose de quitter le logement sans condition d’âge, les adultes handicapés, les locataires qui obtiendraient un logement social.

Pour les bailleurs

Il faudra apporter des précisions sur le sérieux du motif invoqué dans la demande de congés accompagné d’une note donnée au locataire pour l’informer des moyens de recours et de l’indemnisation possible, si elle devait s’appliquer. En cas de congés frauduleux, le bailleur s’expose à une amende de 6000€ et 3000€ pour les personnes morales, doublée de la réparation du préjudice subi par leur locataire.

Les cautions

Pour les logements vides, la caution est toujours fixée à 1 mois de loyer hors charges.

Pour les logements meublés, un plafond est prévu à hauteur de 2 mois de loyer hors charge.

Assurance logement

Les locataires ont l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation pour le logement. S’ils ne l’ont pas fait, le bailleur peut en souscrire une à leur place et récupérer son montant sur les charges de leur locataire.

La Garantie universelle de loyer

A l’origine, la GUL trouvait son financement auprès des locataires et des propriétaires. Cet autofinancement ayant été largement décrié par les protagonistes du secteur. Le fonctionnement de la GUL fut donc révisé pour être financé par l’état (420 Millions par ans de coût prévisionnel). La GUL doit être mise en place à partir du 1^er Janvier 2016.

Cette garantie protége les propriétaires d’un impayé pendant 18 mois, dans la limite du loyer médian local du bien loué. Les propriétaires pourront malgré tout lui préférer la caution solidaire, comme aujourd’hui.

Alignement des locations vides et meublées

Un alignement de ces deux modes de location va avoir lieu avec les mêmes règles pour :

• la liste des clauses interdites
• la liste des documents que l’on ne peut demander au locataire ou à son garant,
• les modalités de décompte du délai de préavis,
• la prise en charge de la vétusté par le bailleur.

Par décret, une grille de vétusté sera mise en place pour faire la part entre la vétusté à la charge du locataire et celle à la charge du propriétaire lors des travaux de remise en état du logement.

Une liste des meubles indispensables dans une location meublée sera établie par décret.

Plusieurs autres dispositifs sont également prévus par la loi Alur dans un texte de plus de 170 articles ! (Lien texte final) :

– Des modèle type d’état des lieux et de bail stipuleront le loyer médian et l’ancien montant du loyer.

– Le statut des colocataires est pris en compte, avec un encadrement des contrats multiples envers chaque colocataire.

– Les frais d’agence seront à la charge des propriétaires exclusivement (sauf ceux lié à la rédaction des actes de location (Etat des lieux, baux…), les frais de visite, frais de dossier.

– Un encadrement plus sévère des rétentions de caution est prévu.

– Les marchands de liste devront proposer des biens uniquement en exclusivité, ceci pour éviter tout achat de liste obsolète.

– Sont également encadrés les ventes à la découpe ainsi que la protection des locataires âgés.

– Une commission départementale de coordination des actions  de prévention des expulsions locatives est créée et notifiée en cas d’expulsion.

Les copropriétés sont également réformées par la loi ALUR

Un encadrement par décret est prévu pour les frais complémentaires facturés par les gestionnaires en dehors du forfait annuel de gestion. Les multipropriétés sont également reconnues par la loi et prévues.

Concernant les conditions de  logement, les marchands de sommeil condamnés seront interdits d’acquisition immobilière pendant 5 ans. De plus, en cas de location « indécente », le propriétaire refusant de procéder à des travaux de salubrité se verra contraint à payer une astreinte de 1000 euros par jour ! (NDLR : Espérons que celui ci puisse les financer dans les temps !)

Enfin, le dossier de demande de logement social sera formalisé sous un dépot « unique » dorénavant.

Règle d’urbanisme

Les PLU (plan locaux d’urbanisme) sont transférés aux intercommunalités et non plus aux mairies (sauf si 20 % de la population s’y oppose). Désormais, les communautés d’agglomération et les communautés de communes seront pleinement compétentes sur la carte communale et en matière de plan local d’urbanisme ou de document d’urbanisme.

Le COS (coefficient d’occupation des sols) et les tailles minimales de terrain constructible disparaissent.

La construction dans d’anciennes zones industrielles fera l’objet d’une étude de pollution des sols systématique.