Investir dans un local commercial : rentabilité garantie ?

Parmi les différentes solutions qui existent en matière d'investissement immobilier, la location de locaux exploités par des commerçants ou des artisans s'avère particulièrement intéressante, à divers égards. Voyons en détail, ce qu'il faut savoir avant d'investir.

Fiscalité de l'investissement en local commercial

L'impôt sur les biens commerciaux peut être diminué de plusieurs façons :

  • Possibilité de créer une SCI
  • Les charges, les intérêts d'emprunt et les travaux sont déductibles des loyers, ce qui permet de diminuer le montant de l'impôt
  • Il est possible de créer des déficits fonciers
  • Le surplus éventuel peut lui aussi être déduit

A savoir : les frais de notaire, appelés aussi droits de mutation, s'élèvent à 5,09% du prix de l'achat du bien (5,8% si l'on tient compte de la hausse transitoire).

Pour ou contre ?

Chaque investissement possède ses qualités et ses défauts. Globalement, si vous avez la possibilité d'investir dans un local commercial et que vous connaissez bien la fiscalité de cet univers, vous avez tout à y gagner. Il vous faudra respecter certaines règles pour garantir le succès de votre investissement et bien comprendre les avantages et inconvénients de ce type de biens immobiliers.

Les avantages

Si le local est bien choisi, il y a de fortes chances pour que l'exploitant gagne sa vie correctement et ne rencontre donc aucun souci pour régler son loyer. En ce sens, investir dans un local commercial est plus sûr que dans un logement destiné aux particuliers. Cela demande de prendre un maximum de précautions lors de l'achat du bien, et lors du choix du locataire.

Avec une rentabilité pouvant atteindre les 8%, la location en local de commerce est un très bon investissement.

Les inconvénients

L'investissement en local commercial souffre d'un manque d'offres, contrairement aux biens habitables. La recherche du local demande donc patience et réactivité, mais aussi de bonnes connaissances pour faire le bon choix. D'autre part, la réussite de l'investissement dépend aussi du prix d'achat. Or, lorsqu'il y a peu d'offres et beaucoup d'intéressés, les prix peuvent vite grimper !

Le prix d'un local est déterminé en fonction de divers éléments, qui demandent de solides connaissances et une compréhension de l'univers de l'entreprise.

Des calculs complexes déterminent le prix de vente

Que ce soit à l'achat ou à la revente, calculer le prix d'un bien commercial tient compte de nombreux éléments, principalement de la localisation, de l'estimation du chiffre d'affaires, et de l'estimation de la rentabilité du loyer.

La localisation

Plus la rue où se situe le bien est fréquentée (ex : artère commerçante), mieux le bien est classé : il entre alors dans la catégorie des emplacements N°1. Ceux-ci regroupent les locaux les plus prisés qui, paradoxalement ne constituent pas forcément les meilleurs investissements. En effet, leur rentabilité n'est pas toujours la meilleure, car les prix d'achat flambent.

Evaluer le chiffre d'affaires du commerce

Une étude complète doit être réalisée pour déterminer si le commerce promet un chiffre d'affaires stable, sinon en hausse, et pour quel secteur. Quels types de magasins les passants recherchent-ils à cet endroit ? Quel type de commerce a un bel avenir devant lui ? Le choix du bien demande donc d'être au courant des actualités et d'avoir de l'intuition.

Evaluer la rentabilité du loyer

En calculant la rentabilité du loyer, l'investisseur assure ses arrières. Il sait alors quel prix est le plus intéressant à l'achat, et il peut aussi estimer quel devra être son prix de revente.

Il peut être prudent de demander une estimation à un professionnel qui saura évaluer l'impact des qualités et des défauts du bien sur son prix.

Comment choisir le local commercial ?

rue-commercanteEn moyenne, l'investissement en local commercial rapporte 4 à 8% : une rentabilité parmi les plus fortes du marché immobilier, à partir du moment où l'investisseur a bien choisi le local, et s'il s'est bien protégé grâce au bail commercial.

Bien acheter

Choisir un bien situé dans une rue commerçante, dans une rue piétonne et à proximité des transports en commun maximise les chances de réussite pour le futur commerçant ou artisan. Or, la rentabilité du bien dépend en grande partie de la réussite du locataire.

Bien louer

Une analyse du secteur géographique doit être réalisée afin de déterminer quelle activité commerciale a le plus de chances de réussir dans la rue en question. L'investisseur choisit alors le locataire qui correspond au meilleur profil. Cependant, il ne suffit pas de faire partie d'un univers commercial pour réaliser un bon chiffre d'affaires. L'investisseur doit aussi constater le chiffre d'affaires et la bonne évolution de l'entreprise.

Optimiser le bail commercial

La récupération des charges dans l'investissement en local commercial n'est pas définie par la loi, elle ne dépend d'aucun statut clair. Elle dépend donc uniquement des clauses du bail, rédigé en accord entre les parties. Qui paiera les taxes ? Les travaux ? L'entretien des locaux ? Chaque détail doit être précisé : la rentabilité de l'investissement en dépend.

Globalement, le bail commercial doit donc mentionner :

  • Les charges de copropriétés
  • Les charges propres au local (exploitation, entretien, travaux de mise en conformité, taxes)
  • S'il s'agit d'un fonds de commerce ou d'un local artisanal

Au final, investir dans un local commercial est un projet rentable, s'il répond à des critères rigoureux. Cela demande aussi de savoir saisir les bonnes opportunités, qui se présentent plutôt rarement contrairement aux biens habitables.