Un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l’état du logement, ces documents permettent d’établir les responsabilités de chaque partie.

La loi ALUR prévoyait de préciser par décret les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logement loués (vides ou meublés). C’est chose faite depuis la publication au Journal officiel du jeudi 31 mars 2016. Ces nouvelles mesures entrent en vigueur le 1er juin 2016.

Des mentions obligatoires dans l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée ou de sortie réalisé sur support papier ou électronique peut prendre la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire. À l’entrée et à la sortie du logement, il comporte au moins les informations suivantes :

• le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
• sa date d’établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
• le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images) ;
• la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

Sans surprises, l’état des lieux proposé dans la Gestion locative gratuite de loxity répond parfaitement aux contraintes exposées dans le décret.

La vétusté

La principale nouveauté consiste en la précision de la notion de vétusté.

Selon le décret, la vétusté est définie « comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Afin de s’entendre par avance avec le locataire sur les modalités de prise en compte de la vétusté, il est possible, mais non obligatoire, d’annexer au contrat de location une grille de vétusté. L’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de définir des coefficients d’abattements forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.

Exemple : Un appartement est loué après remise à neuf des peintures. Si le locataire reste dans les lieux 9 mois, une éventuelle remise en état des peintures doit être à sa charge. S’il reste 8 ans en revanche, ce serait au propriétaire de prendre en charge cette rénovation.

Mais comment faire pour une duré intermédiaire ? Pour une location de 3 ans par exemple ?

Si elle est annexée au contrat de location, la grille de vétusté permet de s’entendre par avance avec le locataire sur la répartition des frais de remise en état des différents matériaux et équipements selon leur durée de vie.

Petite déception : aucune grille de vétusté standard n’est définie, le législateur indiquant simplement qu’il est possible de joindre au contrat de location une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif ou local … Les choses restent donc encore peu claires sur ce point.